Mietminderung bei Wohnungsmängeln: Tabelle, Vorgehen

Kurz gefasst: Bei Mängeln der Wohnung, etwa Schimmel, Heizungsausfall oder Lärm, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Voraussetzung ist eine Mängelanzeige an den Vermieter. Die Höhe hängt vom Umfang der Beeinträchtigung ab; Gerichte haben für typische Mängel Quoten zwischen 5 und 100 Prozent angenommen. Mindern Sie nicht zu hoch: Zahlungsrückstände können eine Kündigung rechtfertigen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu überlassen und während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Treten während der Mietzeit Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen.

Abweichend davon kann der Mietvertrag vorsehen, dass der Mieter die Kosten kleiner Reparaturen trägt. Eine solche Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sich auf Teile beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und einen niedrigen Höchstbetrag je Reparatur sowie eine Obergrenze für das Jahr festlegt. Ob die Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, prüfen unsere Anwälte im Einzelfall.

Was sind Mängel?

Ein Mangel liegt nach dem Gesetz immer dann vor, wenn der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und zum Nachteil für den Mieter ist.

Typische Wohnungsmängel sind:

Schimmel
nicht funktionierende Heizungen
fehlendes Warmwasser
undichte Fenster
Lärm

Eine Ausnahme gilt bei einer energetischen Modernisierung: Beeinträchtigungen, die durch eine solche Maßnahme entstehen, berechtigen für die Dauer von drei Monaten nicht zur Minderung (§ 536 Abs. 1a, § 555b Nr. 1 BGB). Danach kann wieder gemindert werden.

Muss der Vermieter verantwortlich sein?

Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, spielt keine Rolle. Für eine Mietminderung ist nur erforderlich, dass der Mangel vorliegt und dieser nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde. Wichtig ist, dass der Vermieter unverzüglich über den Mangel informiert wird (§ 536c Abs. 1 BGB). Aus Beweisgründen sollte das immer schriftlich (per Einschreiben) oder persönlich im Beisein von Zeugen erfolgen. Kannte der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss, ist die Minderung in der Regel ausgeschlossen (§ 536b BGB).

Kann ich Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Die Minderung muss nicht zusammen mit der Mängelanzeige erklärt werden; sie kann auch später geltend gemacht werden. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel besteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Solange Sie den Mangel nicht anzeigen und der Vermieter ihn deshalb nicht beseitigen kann, ist die Minderung allerdings ausgeschlossen (§ 536c Abs. 2 BGB). Zahlen Sie in Kenntnis des Mangels die volle Miete ohne Vorbehalt weiter, kann eine spätere Rückforderung scheitern (§ 814 BGB).

Tipp: Zeigen Sie den Mangel schriftlich an und erklären Sie, dass Sie die Miete bis zur Klärung nur unter Vorbehalt zahlen. So sichern Sie sich die Rückforderung zu viel gezahlter Miete.

Um wie viel kann ich die Miete mindern?

Die Minderung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus der Bruttomiete berechnet, also aus der Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen oder der Nebenkostenpauschale (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß, in dem der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mindert. Ist etwa über einen ganzen Monat ein Viertel der Wohnfläche nicht nutzbar, kommt eine Minderung in der Größenordnung von 25 Prozent in Betracht. Da jeder Mangel anders ist, muss die Quote im Einzelfall bemessen werden. Mietminderungstabellen aus dem Internet geben nur einen ersten Anhaltspunkt; die Einschätzung sollte ein Rechtsanwalt oder ein Mieterverein vornehmen.

Tipp: Bewerten Sie die Beeinträchtigung selbstkritisch und setzen Sie die Quote eher zurückhaltend an.

Beispiele aus der Rechtsprechung

Die von Gerichten angenommenen Quoten sind Einzelfallentscheidungen und lassen sich nicht schematisch übertragen. Zur Orientierung:

Vollständiger Ausfall der Heizung in der Heizperiode: sehr hohe Quoten bis zur vollständigen Minderung
Heizung erreicht im Winter nur unzureichende Raumtemperaturen: erhebliche Quoten, abhängig von Dauer und Temperatur
Einzige Badewanne oder Dusche defekt: häufig ein spürbarer Anteil der Miete
Ein Wohnraum wegen eines Wasserschadens nicht nutzbar: Quote orientiert sich am Flächenanteil und an der Bedeutung des Raums
Undichte Fenster oder Türen: meist niedrige Quoten

Vorsicht bei unberechtigter Mietminderung

Bei unberechtigter Mietminderung droht die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Fristlos kündigen kann der Vermieter insbesondere, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder wenn der Rückstand über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Daneben kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wer unsicher ist, ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, sollte den streitigen Betrag zunächst unter Vorbehalt zahlen.

Haben Sie trotz Mangel die volle Miete gezahlt, sollte die Rückforderung möglichst noch während des Mietverhältnisses geklärt werden. Wie die Kaution nach dem Auszug abzurechnen ist, lesen Sie unter Mietkaution zurückfordern; weitere Themen finden Sie auf der Seite Mietrecht.

Unsere Anwälte beraten im Mietrecht Mieter und Vermieter, etwa bei der Bemessung einer Minderungsquote oder bei der Abwehr einer unberechtigten Minderung.

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Häufige Fragen

Muss ich den Mangel vorher melden?

Ja. Soweit der Vermieter wegen einer unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, kann der Mieter für diese Zeit nicht mindern (§ 536c Abs. 2 BGB). Melden Sie den Mangel deshalb schriftlich und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung.

Wie viel darf ich bei Schimmel mindern?

Das hängt vom Ausmaß des Befalls und von den betroffenen Räumen ab. Ein kleiner Befall in einem Nebenraum rechtfertigt allenfalls eine geringe Quote, großflächiger oder gesundheitsgefährdender Befall in Wohnräumen eine deutlich höhere. Häufig ist streitig, ob die Ursache in der Bausubstanz oder im Wohnverhalten (Heizen und Lüften) liegt.

Kann ich die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen?

Ja. Zahlen Sie unter dem Vorbehalt der Rückforderung und lassen Sie die Minderungsquote prüfen. So vermeiden Sie das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

Was kostet das? Die telefonische Ersteinschätzung ist kostenlos. Sind Sie rechtsschutzversichert, übernimmt WKR die Deckungsanfrage bei Ihrer Versicherung; Sie zahlen in der Regel nur die vereinbarte Selbstbeteiligung. Ohne Versicherung nennen wir Ihnen die voraussichtlichen Kosten vorab und transparent.

Mietminderung bei Wohnungsmängeln: Höhe und Vorgehen