Kurz gefasst: Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution abrechnen und zurückzahlen, sobald er seine Ansprüche geprüft hat; als angemessen gelten in der Regel drei bis sechs Monate. Er darf nur für berechtigte Forderungen einbehalten, etwa Mietrückstände oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Fordern Sie die Kaution schriftlich mit Frist zurück und verlangen Sie die Abrechnung einschließlich Zinsen.
Die WKR Rechtsanwaltsgesellschaft vertritt Mieter und Vermieter im Mietrecht, auch bei der Rückzahlung der Mietkaution. Wir prüfen die Abrechnung, fordern die Kaution schriftlich zurück und setzen den Anspruch bei Bedarf gerichtlich durch.
Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses stellt. Sie sichert den Vermieter ab, falls der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt, etwa bei Mietschulden oder Schäden an der Mietsache (§ 551 BGB).
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB).
In welcher Form kann die Kaution hinterlegt werden?
Üblich sind Barkaution, verpfändetes Sparbuch, Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung; die Form legt der Mietvertrag fest. Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, soweit nichts anderes vereinbart ist; die Erträge erhöhen die Sicherheit und stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu, deren Länge sich nach dem Einzelfall richtet; meist werden drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, bei strittigen Forderungen kann sie auch länger sein. Ist noch eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teilbetrag bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten.
Darf der Vermieter die Kaution verrechnen?
Ja, mit Mietrückständen, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und Schadensersatz für Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Jede Forderung muss er nachvollziehbar abrechnen und belegen.
Normale Abnutzung (§ 538 BGB) und Schäden, die nicht der Mieter verursacht hat, darf der Vermieter nicht von der Kaution abziehen; dasselbe gilt für Schönheitsreparaturen, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Bestanden während der Mietzeit Mängel, kommt stattdessen eine Mietminderung in Betracht. Einen Überblick bietet unsere Seite Mietrecht.
Was passiert bei einem Vermieterwechsel?
Beim Verkauf der Wohnung tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein und schuldet ihre Rückzahlung (§ 566a BGB). Erhält der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Es empfiehlt sich, den Übergang der Kaution schriftlich festzuhalten.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
- Schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit Frist von 14 Tagen und Bitte um Abrechnung der Kaution einschließlich Zinsen.
- Nach Fristablauf anwaltliches Aufforderungsschreiben; häufig zahlt der Vermieter bereits jetzt.
- Bleibt die Zahlung aus: Klage beim Amtsgericht, das für Wohnraummietsachen unabhängig vom Streitwert zuständig ist. Mit Mietrechtsschutz trägt in der Regel die Versicherung die Kosten; WKR stellt die Deckungsanfrage.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Eine Geldkaution darf in drei Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
Darf der Vermieter die Kaution wegen der Betriebskostenabrechnung zurückhalten?
Nur einen angemessenen Teil für eine zu erwartende Nachzahlung und nur bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist. Den Rest muss er auszahlen.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Nach schriftlicher Fristsetzung kann die Kaution beim Amtsgericht eingeklagt werden; bei Mietrechtsschutz trägt in der Regel die Versicherung die Kosten. Häufig zahlt der Vermieter bereits nach dem anwaltlichen Schreiben.
Was kostet das? Die telefonische Ersteinschätzung ist kostenlos. Sind Sie rechtsschutzversichert, übernimmt WKR die Deckungsanfrage bei Ihrer Versicherung; Sie zahlen in der Regel nur die vereinbarte Selbstbeteiligung. Ohne Versicherung nennen wir Ihnen die voraussichtlichen Kosten vorab und transparent.
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