Grundsätzlich ist der Vermieter gem. §§ 535 ff. BGB verpflichtet, einem Mieter eine mängelfreie Wohnung (entsprechend des Mietvertrages) zur Verfügung zu stellen. Sollten im Laufe der Vertragslaufzeit Mängel auftreten, so ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, diese umgehend zu beseitigen.
Eine Ausnahme hierfür kann vertraglich nur für Kleinreparaturen vereinbart werden. Hierzu zählen Reparaturen bis zu 200 Euro, wobei jedoch genau zu prüfen ist, ob diese Kleinreparaturklausel tatsächlich wirksam vereinbart wurde.
Was sind Mängel?
Ein Mangel liegt nach dem Gesetz immer dann vor, wenn der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und zum Nachteil für den Mieter ist.
Typische Wohnungsmängel sind:
• Schimmel
• nicht funktionierende Heizungen
• fehlendes Warmwasser
• undichte Fenster
• Lärm
Ausgenommen vom Gesetzgeber sind Mängel, die aufgrund einer energetischen Sanierung entstehen.
Muss der Vermieter verantwortlich sein?
Es ist unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder nicht. Für eine Mietminderung ist nur erforderlich, dass der Mangel vorliegt und dieser nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde. Wichtig ist, dass der Vermieter umgehend von dem Vorhandensein des Mietmangels informiert wird. Aus Beweisgründen sollte das immer schriftlich (per Einschreiben) oder persönlich – im Beisein von Zeugen – erfolgen.
Kann ich Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Die Geltendmachung von Mietminderungsansprüchen muss nicht zwingend zusammen mit der Meldung der Mietmängel erfolgen, sondern kann auch später geltend gemacht werden. Jedoch gilt im Allgemeinen, dass eine Mietminderung erst dann wirkt, wenn diese geltend gemacht wurde. Ausnahmen gibt es jedoch z.B. dann, wenn der Vermieter die Mängel verschwiegen hat, der Mieter seine Rechte nicht kannte oder der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels nichts unternommen hat.
TIPP: Zeigen Sie die Mietminderung auf jeden Fall gegenüber dem Vermieter schriftlich an und weisen Sie daraufhin, dass Sie zunächst die volle Miete nur unter Vorbehalt weiterzahlen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Sie als Mieter nicht zu viel zahlen.
Um wie viel kann ich die Miete mindern?
Grundsätzlich hat eine Mietminderung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anhand der Warmmiete zu erfolgen. Die Höhe der möglichen Mietminderung richtet sich dabei nach der durch den Mangel verursachten Wohnwertminderung. Ist also über den ganzen Monat hinweg ein Viertel der Wohnung inklusive Bad und Küche nicht nutzbar, so ist eine Mietminderung von 25% anzusetzen. Da jedoch jeder Mangel verschieden ist und individuell zu betrachten werden muss, ist auch die Höhe einer jeden Mietminderung individuell zu bemessen. Die Bemessung sollte entweder durch einen Rechtsanwalt oder durch einen Mietverein erfolgen. Im Internet vorhandene Mietminderungstabelle können einen ersten Anhaltspunkt geben.
TIPP: Bewerten Sie selbstkritisch die Beeinträchtigung des Mangels auf Ihren Wohnwert und bemessen Sie diesen eher zurückhaltend.
Beispiele für berechtigte Mietminderungen
• Ausfall der Heizung im Winter – 75% – Amtsgericht Berlin
• Alleinige Bademöglichkeit defekt – 33% – Amtsgericht Köln
• Heizung nur zwischen 16 und 18 Grad – 30% – Amtsgericht Görlitz
• Wohnzimmer aufgrund von Wasserschaden nicht nutzbar – 30% – Amtsgericht Bochum
• Undichte Fenster und Haustür – 10% – Amtsgericht München
Vorsicht bei unberechtigter Mietminderung
Bei unberechtigter Mietminderung droht die (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Konkret: Bei Erreichen einer Mietminderung von insgesamt mehr als einer Monatsmiete droht bei unberechtigter (teilweisen) Mietminderung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Kündigung.
Tipp: Kontaktieren Sie frühzeitig einen Rechtsanwalt! Die Anwälte der WKR beraten Sie schnell und unkompliziert.
