Mieter vs. Vermieter
Fast 100 Vorschriften zum Mietrecht enthält das BGB. Deutsche Gerichte beschäftigen sich jährlich mit mehreren Tausend Fällen aus diesem Rechtsgebiet. Gestritten wird um Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen, um Mieterhöhungen, Untervermietungen oder Mängel an der Mietsache. Auch Nebenkostenabrechnungen beschäftigen regelmäßig die Justiz.
Wer bereits zu Beginn des Mietverhältnisses für Klarheit sorgen möchte, zieht am besten schon vor dem Vertragsabschluss einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu. Mit einer gut durchdachten Vertragsgestaltung kommt es für beide Parteien später nicht zu bösen Überraschungen. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte für Mietrecht von der WKR können Ihnen vom Einzug bis zum Auszug fachkundig zur Seite stehen.
Gewerbe- und Wohnraummiete
Der Gesetzgeber unterscheidet grundlegend zwischen Mietverhältnissen über Wohnungen und Gewerberäume. Wenn Räume zu Wohnzwecken vermietet werden, steht der Mieterschutz im Vordergrund. Dagegen wird bei Gewerbemietverträgen davon ausgegangen, dass zwischen den Vertragsparteien ein ausgewogenes “Kräfteverhältnis” herrscht.
Deutliche Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraumvermietung werden bei den Voraussetzungen einer Kündigung sichtbar: Der Vermieter von Gewerberäumen braucht weder einen Kündigungsgrund noch muss er die Kündigung schriftlich erklären. Zudem besteht kein Eintrittsrecht für Angehörige in das Mietverhältnis. Allerdings kommt auch eine Eigenbedarfskündigung im Gewerbemietrecht nicht in Betracht.
Mietverträge im Gewerbemietrecht haben vergleichsweise relativ weite Gestaltungsspielräume. So können zum Beispiel Vertragsstrafen für Zahlungsverzug oder bestimmte Gründe für eine fristlose Kündigung vereinbart werden. Während die Maklerprovision sich im Wohnraummietrecht an Höchstgrenzen orientieren muss, ist sie bei Gewerberäumen frei verhandelbar.
Kompliziert wird es bei Mischmietverhältnissen, wenn also gewerblich genutzte Räume gleichzeitig zu Wohnzwecken dienen. Wohnt etwa ein Steuerberater oder Anwalt in einer seinem Büro angegliederten Wohnung, hängt die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Vorschriften davon ab, welcher Anteil der Nutzung überwiegt. In diesen Konstellationen kann ein Anwalt für Mietrecht mit geschickter Argumentation das Ergebnis entscheidend beeinflussen.
Kündigung im Wohnungsmietrecht
Unbefristete Mietverträge können Wohnungsmieter ohne Angaben von Gründen ordentlich kündigen. Vermieter brauchen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Als Gründe kommen Eigenbedarf und schwerwiegende Verletzungen von Vertragspflichten durch den Mieter infrage. Weiterhin darf ein Vermieter kündigen, wenn er anderenfalls an der wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert wäre.
Mieter können unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses innerhalb einer Dreimonatsfrist kündigen. Genauer: bis zum dritten Werktag zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen nach der Mietdauer. Nach § 573c I BGB gilt für Mietverhältnisse, die über fünf Jahre bestanden haben, eine Frist von sechs Monaten, bei mehr als achtjähriger Mietdauer von neun Monaten.
Damit die Kündigungsfrist gewahrt wird, muss die schriftliche Kündigung dem anderen Vertragspartner zugehen. Eine sichere Methode für einen nachweisbaren Zugang ist der persönliche Einwurf des Schreibens in den Briefkasten des Empfängers unter Zeugen. Denn beim Einschreiben mit Rückschein tritt der Zugang nicht schon bei Einwurf des Benachrichtigungszettels ein, sondern erst dann, wenn der Empfänger das Schreiben bei der Post abholt.
In Sonderfällen ist auf beiden Seiten eine außerordentliche Kündigung möglich, nämlich wenn ein Vertragspartner seine Pflichten in erheblichem Maße verletzt. Ein Kündigungsrecht für Vermieter besteht, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug ist. Mieter können zum Beispiel fristlos kündigen, wenn sich die Wohnung in einem unbewohnbaren Zustand befindet und sie selbst an diesem Zustand keine Schuld oder Mitschuld tragen.
