WKR-Erklärung:

Zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten darüber, ob im jeweils zugewiesenen Gartenteil ein Trampolin aufgestellt werden dürfe, obwohl die Gartenteile laut Teilungserklärung lediglich als Terrasse“ bzw. „Ziergarten verwendet werden dürften. Einer der Wohnungseigentümer hatte in seinem Gartenteil ein nicht fest mit dem Boden verbundenes Trampolin mit einer Gesamthöhe von etwa drei Metern aufgestellt.

Der andere Wohnungseigentümer war der Meinung, dass ein „Ziergarten“ eine Fläche sei, die dahingehend kultiviert wäre, dass sie ausschließlich schmücke und der optischen Erbauung diene. Das Trampolin würde als „schwarze Wand“ wahrgenommen und stelle damit eine ganz erhebliche optische Störung dar, welche die Anlage „verschandele“. Das Trampolin sei zudem eine unzulässige bauliche Veränderung. Die Meinungsverschiedenheit führte zum Rechtsstreit.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab letztlich dem Trampolinaufsteller recht. Der Begriff des Ziergartens, so das Urteil, lasse sich nicht dahingehend auslegen, dass damit  eine Beschränkung auf das Anpflanzen „optisch erbaulicher“ und „schmückender“ Pflanzen verbunden sei und dass Kinder in dem Ziergarten nicht spielen dürften. Dürften Kinder aber in diesem Bereich spielen, so gehöre hierzu auch das Aufstellen eines Spielgerätes. Es sei Ausdruck eines geordneten Zusammenlebens, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise derer Mieter und eben dazugehörige auch größere Spielgeräte hingenommen werden müssen, soweit sie nicht übermäßig stören. Das Trampolin erscheine zwar groß, aber nicht überdimensioniert, zudem sei es nicht einbetonierte oder fest im Boden verankert und stelle damit auch keine bauliche Veränderung dar. (AG München –  485 C 12677/17 WEG)

Quelle: www.anwaltonline.com

Grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Miteigentümern nicht zulässig.

Quelle: Kein Gartenhaus in Wohnanlage ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer – Verlag Dr. Otto Schmidt

WKR-Erklärung: Im Garten einer Wohnanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden. Die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, ist eher niedrig angesetzt.

Die Miteigentümerin einer Wohnanlage hatte auf dem Gemeinschaftsgrundstück ein Gartenhaus errichten lassen. Dagegen wendete sich eine weitere Miteigentümerin, das Gartenhaus, so der Vorwurf, sei errichtet worden, ohne dass dies durch Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestätigt worden war. Die später beklagte Miteigentümerin war hingegen der Meinung, dass das Gartenhaus das architektonische und ästhetische Bild der Wohnanlage nicht beeinträchtige und es auch nur eine dort früher befindlichen nunmehr abgerissene Gartenlaube ersetze, die nach der Gemeinschaftsordnung zulässig gewesen war.

Das Amtsgericht München gab allerdings der Klage auf Entfernung des Gartenhauses statt. Das Gartenhaus, so die Richter, habe das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert, denn dort wo vorher grüne Wiese war, stünde nunmehr ein wuchtiges braunes Holzhaus. Selbst unter Berücksichtigung, dass zuvor eine nach der Gemeinschaftsordnung erlaubte Gartenlaube aufgestellt war, störe das Gartenhaus das ästhetische Bild der Gesamtanlage mehr als eine Gartenlaube. Die Maße des Gartenhauses seien größer, als die der Gartenlaube. Die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, sei eher niedrig anzusetzen. Grundsätzlich sei eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig. (AG München – 484 C 22917/16 WEG)

Hinweis zur heutigen Rechtslage: Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 beschließen die Wohnungseigentümer über bauliche Veränderungen grundsätzlich mit Mehrheit (§ 20 WEG). Ansprüche auf Beseitigung macht in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend (§ 9a Abs. 2 WEG).

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und nutzt er die Wohnung dann nicht selbst, kann dem Mieter Schadensersatz zustehen. Ob eine gezahlte Abfindung diese Ansprüche ausschließt, hängt von der Auslegung der Räumungsvereinbarung ab.

WKR-Erklärung: Ein Paar wohnte seit 1987 in einer Münchner Wohnung, zuletzt für 913 Euro kalt. Anfang 2016 kaufte ein neuer Eigentümer die Wohnung und trat in den Mietvertrag ein. Im März 2016 vereinbarten die Parteien die Aufhebung des Mietverhältnisses. Die Mieter erhielten sofort 15.000 Euro, die sie hätten zurückzahlen müssen, wenn sie über den 31.12.2016 hinaus geblieben wären. Für einen früheren Auszug war eine Abstandszahlung von bis zu 24.500 Euro vorgesehen. Nach Übergabe der Wohnung im November 2016 zahlte der Eigentümer weitere 6.000 Euro. Nach Darstellung der Mieter hatte er Eigenbedarf angemeldet, weil sein Vater nach München zurückziehen wolle. Der Eigentümer bestritt das.

Das Paar zog aus und wohnt heute in Augsburg. Anfang 2017 verkaufte der Eigentümer die nun leerstehende Wohnung weiter. Die Mieter verlangten Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Sie berechneten ihn aus der Differenz zwischen ihrer früheren Kaltmiete und der Miete für eine vergleichbare Wohnung in München über zehn Jahre, abzüglich der erhaltenen Abstandszahlung. Das ergab 125.640 Euro.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Einen vorgetäuschten Eigenbedarf hätten die Mieter bei widersprüchlichen Aussagen und ohne neutrale Zeugen nicht nachgewiesen. Zudem sei die Aufhebungsvereinbarung so auszulegen, dass sie alle gegenseitigen Ansprüche regeln sollte, auch mögliche Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Dafür spreche die erhebliche Abstandszahlung von mehr als 17 Monatsmieten, die größtenteils sofort fällig war. Hinzu kamen der Verzicht auf Schönheitsreparaturen und die Rückzahlung der Kaution innerhalb von vier Wochen. Schließlich fehle es an einem ersatzfähigen Schaden. Das Wohnen in München sei kein Vermögenswert. Ersatzfähig wären allenfalls Umzugskosten, ein Mietdifferenzschaden nach dem Umzug und Kosten eines früheren Räumungsverfahrens. Das Urteil war zum Zeitpunkt der Pressemitteilung nicht rechtskräftig. (AG München, Urteil vom 29.03.2018, 432 C 1222/18)

WKR-Hinweis: Das Urteil des Amtsgerichts München ist eine Einzelfallentscheidung. Eine Abfindung schließt Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht automatisch aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es darauf an, ob die Parteien mit der Räumungsvereinbarung auch den Streit über das Bestehen des Eigenbedarfs endgültig beilegen wollten. Das ist durch Auslegung zu ermitteln und setzt einen eindeutig erkennbaren Verzichtswillen voraus. Ein Anhaltspunkt ist die Höhe der Abfindung. Eine nur geringe Zahlung spricht eher gegen einen solchen Verzicht (BGH, Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14). Mieter sollten eine Aufhebungsvereinbarung deshalb vor der Unterschrift prüfen lassen. Unsere Anwälte beraten im Mietrecht Mieter und Vermieter.

Quelle: Wohnen in Augsburg statt in München kein Vermögensschaden, Pressemitteilung 28/2018 des Amtsgerichts München

Quelle: BGH, Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14

Der Schadensersatzanspruch eines Vermieters gegen einen Mieter, der die Mietsache beschädigt hat, setzt nicht voraus, dass dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde.

WKR-Erklärung: Ein Mieter hatte mehr als sieben Jahre in einer Wohnung gewohnt. Nach dem einvernehmlichen Ende des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz, weil er in der Wohnung verschiedene Schäden festgestellt hatte, unter anderem Schimmel in mehreren Räumen, mangelhaft gepflegte Badarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte er dem Mieter nicht gesetzt. Der Mieter meinte deshalb, er sei nicht zum Schadensersatz verpflichtet.

Amtsgericht und Landgericht gaben dem Vermieter recht. Das Landgericht sprach ihm 5.171 Euro zu. Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Eine Fristsetzung ist nur dann Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch, wenn der Schuldner eine Leistungspflicht nicht oder schlecht erfüllt (§ 281 Abs. 1 BGB). Dann muss ihm zunächst Gelegenheit gegeben werden, die Leistung noch zu erbringen. Die Pflicht des Mieters, die Mieträume pfleglich zu behandeln, ist dagegen eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Ihre Verletzung begründet einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB auch ohne Fristsetzung. Der Vermieter kann bei Beschädigungen der Mietsache nach seiner Wahl statt der Schadensbeseitigung sofort Geldersatz verlangen (§ 249 BGB), ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Behebung zu setzen. Das gilt unabhängig davon, ob er den Schadensersatz vor oder nach Rückgabe der Mietsache verlangt. (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17)

WKR-Hinweis: Anders ist es bei Pflichten, die der Mieter vertraglich als Leistung übernommen hat, etwa bei wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen. Hier muss der Vermieter grundsätzlich zuerst eine Frist setzen. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Beide Seiten sollten den Zustand der Wohnung bei Rückgabe in einem Protokoll mit Fotos festhalten. Unsere Anwälte prüfen für Mieter und Vermieter Schadensersatzforderungen nach dem Auszug und klären, ob der Vermieter die Mietkaution zurückhalten darf. Mehr dazu unter Mietrecht.

Quelle: BGH, VIII ZR 157/17, beck-aktuell

Quelle: Schadensersatz ohne Fristsetzung bei Schäden an der Mietsache, Haufe

Hinweis: Dieser Beitrag berichtet über eine Entscheidung aus dem Jahr 2018. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Dieses Rechtsgebiet bearbeitet WKR nicht. Für Fragen zu Verkehrsunfall, Bußgeld, Arbeitsrecht, Arzthaftung, Mietrecht, Reiserecht, Scheidung oder Unterhalt nutzen Sie unser Kontaktformular.

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass Sperrmüll nicht dem öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger überlassen werden muss, sondern auch von gewerblichen Entsorgungsunternehmen gesammelt werden darf.

WKR-Erklärung: Einem Unternehmen der Abfallwirtschaft wurde seitens der Kommune untersagt Altmetall, Altpapier, Grünabfälle und gemischten Abfall zu sammeln.

Das Unternehmen klagte daraufhin. Das Bundesverwaltungsgericht hat nun final entschieden. Zwar seien gemischte Abfälle aus privaten Haushalten (schwarze bzw. graue Tonne) dem öffentlich-rechtlichen Versorgungsträger zu überlassen, nicht jedoch der Sperrmüll. Die Anschlussrevision der Kommune hatte keinen Erfolg. Diese hatte angeführt, dass die „externe“ Sperrmüllsammlung die Funktionsfähigkeit der Abfallentsorgung des Kreises gefährde. Das sahen die Bundesrichter nicht so. Die Sammlung der übrigen Abfallfraktionen beeinträchtige das bestehende Entsorgungssystem des Kreises nicht wesentlich, so das Ergebnis. (BVerwG –  7 C 9.16 und 7 C 10.16)

Stören im Haus lebende Marder die Nachtruhe erheblich, liegt ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.

WKR-Erklärung: Im Dachspeicher über einer Mietwohnung in Augsburg hatten sich Marder eingenistet. Fotos dokumentierten den Kot der Tiere. Die Marder waren vor allem nachts aktiv. Ihr Trappeln, Kratzen und Spielen war in der darunterliegenden Wohnung durch die Decke deutlich zu hören. Die Miete wurde deshalb um zehn Prozent gemindert. Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht und klagte.

Das Amtsgericht Augsburg hielt die Minderung für berechtigt. Die nächtlichen Geräusche der im Dachspeicher lebenden Marder beeinträchtigten den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, weil sie die notwendige Nachtruhe erheblich störten. Sie seien nicht vergleichbar mit gelegentlichen Tiergeräuschen von außerhalb des Hauses oder mit Verkehrslärm. Eine Minderung um zehn Prozent sei angemessen. (AG Augsburg, Urteil vom 27.09.2016, 72 C 2081/16)

WKR-Hinweis: Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Grundlage der Berechnung ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Die angemessene Quote hängt vom Einzelfall ab. Wer zu viel mindert, riskiert einen Zahlungsrückstand und im schlimmsten Fall eine Kündigung. Ein Protokoll über Zeitpunkt und Dauer der Geräusche erleichtert den Nachweis. Vermieter sollten nach einer Mängelanzeige zeitnah für Abhilfe sorgen. Unsere Anwälte beraten im Mietrecht Mieter und Vermieter. Mehr dazu unter Mietminderung bei Wohnungsmängeln.

Quelle: AG Augsburg, Urteil vom 27.09.2016, 72 C 2081/16, anwaltonline

Der Balkon gehört zur Mietwohnung. Zieht eine Gestaltung des Hauses, die der Vermieter zu verantworten hat, Tauben an, muss er im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe sorgen.

WKR-Erklärung: Ein Mieter im fünften Stock eines Augsburger Mehrfamilienhauses konnte seinen Balkon seit 2015 wegen Taubenkot kaum noch nutzen. Auf dem Flachdach des Hauses waren Solaranlagen installiert, die den Tauben Brutplätze und Schutz boten. Die Tiere sammelten sich an der Dachkante und ließen ihren Kot auf den Balkon fallen. Der Vermieter brachte lediglich einen Kunststoffraben am Balkongeländer an, der die Tauben nicht vertrieb. Der Mieter minderte die Miete und klagte darauf, dass an der Dachkante Taubenstacheln oder eine gleichwertige Abwehr angebracht werden. Der Vermieter hielt die Tauben für großstadttypisch und die Beeinträchtigung für gering.

Das Amtsgericht Augsburg gab dem Mieter recht. Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehört der Schutz vor Störungen, soweit sie dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen sind. Die Pflicht erfasst alle Teile der Mietsache, also auch den Balkon.

Eine großstadttypische Belastung durch Tauben müssen Mieter grundsätzlich hinnehmen. Anders ist es, wenn die Tauben durch eine Gestaltung des Gebäudes angezogen werden, die der Vermieter beeinflussen kann. Nach den Feststellungen einer Sachverständigen boten die Solaranlagen den Tauben gute Brutplätze. Der Kot machte den Balkon unbenutzbar und war zudem eine Gesundheitsgefahr. Das sei ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Weil die Ursache im Risikobereich des Vermieters lag und Abhilfe möglich und zumutbar war, verurteilte das Gericht ihn, Taubenstacheln an der Dachkante oder eine gleichwertige Maßnahme anzubringen. Wegen des Mangels kommt zudem eine Minderung der Miete in Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Das Urteil ist rechtskräftig. (AG Augsburg, Urteil vom 16.01.2017, 17 C 4796/15)

WKR-Hinweis: Entscheidend ist die Ursache. Das Amtsgericht Hanau sah in Taubenkot auf dem Balkon keinen Mietmangel, weil der Vermieter das Verhalten wild lebender Tiere dort nicht beeinflussen konnte. Die Reinigung des Balkons sei dann Sache des Mieters (AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22). Mieter sollten den Befall mit Fotos dokumentieren, dem Vermieter schriftlich anzeigen (§ 536c BGB) und auf bauliche Ursachen wie Solaranlagen, Dachvorsprünge oder Nischen hinweisen. Unsere Anwälte beraten im Mietrecht Mieter und Vermieter. Mehr dazu unter Mietminderung bei Wohnungsmängeln.

Quelle: AG Augsburg, Urteil vom 16.01.2017, 17 C 4796/15, Urteilsbesprechung

Quelle: Pressemitteilung 7/2017 des Amtsgerichts Augsburg

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22, anwaltonline

Die Kosten der Pflege einer Gartenanlage sind bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig. Die Pflegekosten einer Dachbegrünung sind aber nicht ohne Weiteres solche Gartenpflegekosten.

WKR-Erklärung: Eine Mieterin sollte mit der Betriebskostenabrechnung anteilige Kosten von 35,39 Euro für die Pflege eines begrünten Daches zahlen. Sie weigerte sich. Der Vermieter klagte den Betrag ein.

Das Amtsgericht Köln wies die Klage ab. Kosten der Gartenpflege sind zwar umlagefähig. Dafür kommt es nicht darauf an, ob die Mieter den Garten selbst nutzen können. Entscheidend ist, ob die Anlage das Anwesen insgesamt verschönert und so die Wohnqualität verbessert (BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 135/03). Bei einer Dachbegrünung lasse sich das aber nicht grundsätzlich annehmen. Ein begrüntes Dach verschönere ein Anwesen nicht ohne Weiteres und sorge nicht automatisch für einen gepflegten Eindruck. Das hänge von der Art der Begrünung und davon ab, ob das Dach einsehbar ist. Der Vermieter hatte weder vorgetragen, in welcher Höhe sich das Dach befindet, noch, ob es von außen überhaupt wahrnehmbar ist. Eine Verschönerung des Anwesens konnte das Gericht deshalb nicht feststellen. (AG Köln, Urteil vom 01.03.2016, 206 C 232/15)

WKR-Hinweis: Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht und die Kosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Gartenpflege nennt § 2 Nr. 10 BetrKV. Dazu können nach dem Bundesgerichtshof auch die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums gehören (BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20). Ob Pflegekosten einer Dachbegrünung als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umgelegt werden können, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt, ist nicht abschließend geklärt. Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Einwendungen muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Unsere Anwälte prüfen im Mietrecht Betriebskostenabrechnungen für Mieter und Vermieter.

Quelle: AG Köln, Urteil vom 01.03.2016, 206 C 232/15, anwaltonline

Quelle: Mieter kann nicht für die Pflege eines Dachgartens zur Kasse gebeten werden, baulinks

Quelle: BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20, Baumfällkosten als Gartenpflegekosten

Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung waren, kann ein Vermieter ohne neuen Verstoß nicht als Kündigungsgrund heranziehen.

WKR-Erklärung: Ein psychisch erkrankter Mieter war durch wiederholtes Schreien und Lärm in seiner Wohnung sowie weitere Störungen gegenüber Nachbarn aufgefallen. Der Vermieter mahnte ihn deswegen ab. Anschließend kündigte er das Mietverhältnis wegen erheblicher Störungen des Hausfriedens in der jüngsten Vergangenheit. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht Hamburg, jedoch ohne Erfolg.

Das Gericht beanstandete, dass der Vermieter nach der Abmahnung kein erneutes Fehlverhalten des Mieters benannt, sondern Abmahnung und Kündigung auf dieselben Vorfälle gestützt hatte. Eine Abmahnung solle dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen führen und ihm die Gelegenheit geben, sein Verhalten künftig zu ändern. Dieser Zweck werde verfehlt, wenn ohne weiteren Vorfall gekündigt werde. Die Abmahnung hätte dann keine Funktion.

Der Vermieter müsse sich entscheiden, ob das Verhalten so schwer wiegt, dass er das Mietverhältnis beenden will, oder ob er einen solchen Verstoß nur kein weiteres Mal hinnehmen möchte. Möglich sei deshalb entweder eine Kündigung oder eine Abmahnung. Hinzu komme, dass der Mieter wegen seiner Erkrankung nicht in der Lage gewesen sei, sein Verhalten zu steuern. Es könne ihm daher nicht vorgeworfen werden. (AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016, 46 C 144/16)

Anmerkung: Eine fristlose Kündigung wegen einer Vertragsverletzung setzt grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Mit der Abmahnung gibt der Vermieter nach verbreiteter Auffassung zu erkennen, dass er wegen der abgemahnten Vorfälle selbst nicht kündigen will. Kommt es danach erneut zu gleichartigen Störungen, kann er kündigen und die früheren Vorfälle in die Abwägung einbeziehen. Fehlendes Verschulden schließt eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB) nicht von vornherein aus. Nach dem Bundesgerichtshof ist eine psychische Erkrankung des Mieters aber bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 08.12.2004, VIII ZR 218/03). Eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung setzt dagegen ein Verschulden des Mieters voraus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

WKR-Hinweis: Vermieter sollten Störungen mit Datum, Uhrzeit und Zeugen dokumentieren und vor einer Kündigung prüfen, ob nach der Abmahnung ein neuer Verstoß vorliegt. Mieter sollten eine Abmahnung nicht ignorieren, sondern unberechtigten Vorwürfen schriftlich widersprechen. Unsere Anwälte beraten im Mietrecht Mieter und Vermieter bei Abmahnung und Kündigung.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016, 46 C 144/16, anwaltonline

Quelle: BGH, Urteil vom 08.12.2004, VIII ZR 218/03, NWB

Der Einbau eines Aufzugs ist auch dann eine Modernisierung, die Mieter dulden müssen, wenn er nur auf dem Treppenpodest zwischen den Stockwerken und nicht auf der Etage hält.

WKR-Erklärung: Mieter wollten den Anbau eines Außenaufzugs nicht als Modernisierungsmaßnahme hinnehmen. Der Vermieter hatte die Maßnahme angekündigt und dafür einen künftigen Modernisierungszuschlag von rund 164 Euro monatlich angegeben. Eine Verbesserung des Wohnwerts, meinten die Mieter, liege nicht vor, da der Aufzug nur auf den Treppenpodesten zwischen den Etagen zu betreten sei. Zudem befürchteten sie eine erhöhte Geräuschbelastung durch den Antrieb und eine Verschattung ihrer Wohnung, da der Aufzugsschacht nach ihrer Darstellung nur fünfzehn Zentimeter vor ihren Fenstern verlaufen sollte. Der Vermieter klagte auf Duldung der Arbeiten.

Das Amtsgericht Mitte gab dem Vermieter recht: Der Anbau der Aufzugsanlage erhöhe den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig. Ein Aufzug verbessere die Erreichbarkeit der Wohnung erheblich, beispielsweise werde der Transport schwerer Gegenstände erleichtert. Dass die Haltepunkte nicht direkt vor den Wohnungen, sondern zwischen den Etagen lägen, sei nicht entscheidend. Auch wenn noch einige Treppenstufen zu überwinden seien, liege ein Gebrauchsvorteil vor.

Eine erhebliche Verschattung der Wohnung durch den Aufzugsschacht vermochte das Gericht nicht zu erkennen; der Vermieter hatte auf die transparente Bauweise verwiesen. Die kurze Vorbeifahrt der Aufzugskabine sei als geringfügige Beeinträchtigung hinzunehmen. Gleiches gelte für die Geräusche, die bei der gelegentlichen Nutzung des Aufzugs zu erwarten seien. Über die Höhe einer späteren Mieterhöhung entschied das Gericht nicht; dies ist erst in einem Verfahren über die Mieterhöhung zu klären. (AG Mitte, Urteil vom 14.06.2017, Az. 17 C 158/16)

Aktueller Stand: Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Vermieter nach einer Modernisierung nur noch 8 Prozent der umlagefähigen Kosten jährlich auf die Miete umlegen (zuvor 11 Prozent). Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aufgrund von Modernisierungen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 BGB).

WKR vertritt im Mietrecht sowohl Mieter als auch Vermieter, etwa bei der Prüfung von Modernisierungsankündigungen und Mieterhöhungen.

WKR-Erklärung: Ein Mann hatte in seiner Wohnung seine Freundin geschlagen und beschimpft. Der Lärm zertrümmerter Gegenstände war auch außerhalb der Wohnung zu hören. Die Freundin versuchte zu fliehen und klingelte beim Nachbarn. Dabei wurde sie weiter attackiert. Der Nachbar öffnete die Wohnungstür und forderte den Mann auf, die Tätlichkeiten zu unterlassen. Nun wurde der Nachbar selbst angegriffen, woraufhin er sich in seine Wohnung zurückzog. Der Mieter reagierte mit massiven Drohungen und Beleidigungen gegen den Nachbarn und dessen Familie. „Ich mache Dich und Deine Familie fertig! Ich bringe Euch alle um!“ lauteten einige der Äußerungen. Bei einem späteren Polizeieinsatz stellte die Polizei in der Wohnung des Mannes eine Axt und ein Kampfmesser sicher.

Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und verlangte die sofortige Räumung der Wohnung. Der Mieter bestritt die Vorwürfe. Vielmehr, so trug er vor, hätten der Nachbar und dessen Frau aus Neugier die Tür geöffnet und sich in die Unterhaltung mit seiner Partnerin eingemischt. Nicht der Nachbar, sondern er sei bedroht und beleidigt worden.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München glaubte das nicht und verurteilte den Mieter zur sofortigen Räumung der Wohnung. Das Gericht war von der Richtigkeit der Aussagen der Nachbarn überzeugt. Die Zeugen vermittelten den Eindruck, dass sie sich durch die geschilderten Vorfälle in nachvollziehbarer Weise von dem Beklagten massiv und nachhaltig beeinträchtigt, belästigt, beleidigt und bedroht fühlten und große Angst hatten. Die Lebensgefährtin des Mieters hatte von ihrem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch gemacht, das ihr als Verlobter zusteht.

Der Anwalt des Mieters hatte ausgeführt, gemessen an den im sozialen Wohnungsbau regelmäßig vorkommenden Störungen des Hausfriedens sei der Vorfall nicht so schwerwiegend, dass er eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Damit drang er nicht durch.

Denn: „Die Würde des Menschen ist unantastbar (Art. 1 Absatz 1 Satz 1 GG), unabhängig vom konkreten Wohnumfeld oder sonstigen Umständen.“ Auch dem Vermieter müsse zum Schutz bedrohter Mieter die Möglichkeit eröffnet werden, ein Mietverhältnis mit einem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden. Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es nach Ansicht des Gerichts nicht. (AG München, Urteil vom 10.02.2017, Az. 474 C 18956/16; nach Zurückweisung der Berufung rechtskräftig)

Rechtsgrundlage ist die Kündigung aus wichtigem Grund wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). WKR vertritt im Mietrecht sowohl Mieter als auch Vermieter.

Auch wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, muss er Schadensersatz leisten, wenn er eine neutral übernommene Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt.

WKR-Erklärung: Während der Mietzeit dürfen Mieter die Wohnung nach ihrem Geschmack gestalten. Geben sie eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung aber in auffälligen Farben zurück, die viele Mietinteressenten nicht akzeptieren, verletzen sie ihre Pflichten aus dem Mietvertrag.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Mieter hatten eine frisch weiß gestrichene Doppelhaushälfte übernommen und einzelne Wände in kräftigem Rot, Gelb und Blau gestrichen. In diesem Zustand gaben sie die Doppelhaushälfte zurück. Der Vermieter ließ die farbigen Wände grundieren und alle Wand- und Deckenflächen zweimal streichen. Er verlangte Schadensersatz und verrechnete die Kaution. Das Landgericht sprach ihm 874,30 Euro zu. Der Bundesgerichtshof bestätigte das.

Der Mieter sei nach §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Das gelte unabhängig davon, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Der Schaden des Vermieters liege darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Dekoration beseitigen muss, um die Wohnung wieder vermieten zu können. (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12)

WKR-Hinweis: Viele Formularklauseln, die Mietern Schönheitsreparaturen auferlegen, sind unwirksam, etwa wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Auch dann bleibt aber die Pflicht, eine neutral übernommene Wohnung nicht in ausgefallenen Farben zurückzugeben. Wer kräftige Farben gewählt hat, sollte vor dem Auszug in hellen, neutralen Tönen überstreichen. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Unsere Anwälte prüfen für Mieter und Vermieter Forderungen beim Auszug und klären, ob die Mietkaution einbehalten werden darf. Mehr dazu unter Mietrecht.

Quelle: BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12

Quelle: Zu kräftige Farben an den Wänden führen zum Schadensersatz, IWW